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寻美·设计下的中国——合肥站 “地王”趋势下的产品策略圆满落幕
发布时间:2016-6-23 10:29:42  浏览次数:3319

 今年以来,一二线城市土地市场异常火爆。土地市场火热的同时,一二线城市新房价格继续上涨。2016年5月,全国新建住宅价格环比上涨的74个城市中,涨幅居前十位的城市全部为二线城市。其中,“地王”频出的合肥、南京、杭州分列第二、第四和第七位。

  2016年6月18日,由地产线主办,全经联合肥企业家创新俱乐部、悉创国际、合富辉煌、蒙田智慧协办,力夫环球、赛肯思景观、上海柏涛倾力支持的“地王”趋势下的产品策略在“地王”中心地带合肥成功举办。

  本次活动莅临现场不仅仅有多位知名设计师,到场的还有:安徽文一地产集团、安徽安粮地产、安徽利港投资集团、合肥旭辉、绿地集团、合肥华润、合肥万达、七彩地产、安徽省清源房地产研究院、高新股份等多位知名地产开发企业高管到场。

  伴随地王项目的不断刷新,设计师们如何通过有效的手段辅助开发商突破售价,高价如何转换成为利润高保证?现场进行了一场别开生面的讨论,同时在地产线多媒体各大平台进行同步网络直播,将线上线下的朋友融聚一堂,与嘉宾进行热烈互动,不在现场也不错过现场的每一个精彩瞬间。

  力夫环球 大中华区董事总经理 康续瀚

  文旅项目地王的设计实践

  文旅项目主要分为五大类,主题游乐类、景点依托型、文化小镇型、度假酒店型、文旅综合型。作为一个互联网+建筑设计的平台,以设计助力甲方寻找适合项目的设计单位是如何打造项目的呢?

  何为成功的模式?

  聚焦(深度):具备核心的竞争力,有自己的拳头产品,在某一个专业领域达到垄断地位。

  加法(广度):一个简单的加法可以产生乘法的效应,从质变到量变的效果。

  真正的万达模式?

  万达广场主要分两大类,持有和销售。万达茂有别于万达广场,更多的注入儿童体验和娱乐业态,是一个扩大版和加强版的万达广场,选址也是在城市的核心地段,或者自己打造一个核心。

  万达城本质上也是一个文化旅游的综合大快销,早期是万达长白山度假区,同时借鉴迪斯尼在周围布置一些酒店群,通过这个项目积累了两个核心产品:酒店群和滑雪场。

  第二个项目是武汉中央文化区,汉秀借鉴了拉斯维加斯秀,有娱乐的单体,借鉴环球影城。汉街借鉴了威尼斯的风情街。

  第三个是西双版纳,西双版纳贡献了两个核心产品:主题公园和医疗产业。

  万达模式历程

  一代万达城(探索和创新)

  万达长白山国际度假区

  武汉中央文化区

  万达西双版纳国际度假区

  二代万达城(模式成熟,批量生产)

  哈尔滨万达文化旅游城

  合肥万达文化旅游城

  南昌万达文化旅游城

  广州万达旅游城

  青岛东方影都

  无锡万达文化旅游城

  都江堰万达文化旅游城

  三代万达城(创新)

  南京仙林万达茂

  赛肯思景观 董事长 杨茜

  地王题解——从心定义生活

  马尔克斯曾经说过:生活不是我们活过的日子,而是我们记住的日子。当我们的生活被重新审视的时候,脱离了基本活着的需求,对于基础的吃、住、行有保障时,我们开始寻求更高端的生活方式时,我们会反思在生活中可能更向往什么,怎么样满足你的需求?

  如何重新来定义生活?

  从个性的角度,要有差异化的视觉审美环境。

  从价值的角度,在生活里面应该有更为健康和愉悦的体验过程,我们过去只是活着的过程,现在是体验的过程。比如说绿地理想家,万科的景观功能化,东原地产的童梦童享。

  从情感的角度,你如何和客户形成心灵层面的共鸣,能不能达成,这是最为高端的,最高层面的心理的他对你的认可。你达成了他某些心理的需求,其他形式内容其实已经不重要了。以苏州旭辉·铂悦府的景观设计案例进行分析。

  对于地王的趋势,设计公司也做了一些转变,包括导向的服务和特制化服务,才能够帮助客户在某一些领域实现最好的效果。赛肯思景观是具有全球化视野和创新思维的公司,现在有三大板块在同时并行,第一是景观设计;第二是交互景观的研发设计和要求;第三个方向是在研发运营儿童主题乐园。

  澳大利亚柏涛建筑设计集团上海柏涛事业合伙人 张康

  地王项目设计策略与实践

  换一个角度去思考问题——机遇

  我们学习地王的设计思维,并不是说拿到地王项目去怎么做,而是地王项目面临的楼面地价高、追求地面值的困境,它的这些方法能否放在自身的项目上。

  常规的规划、立面、户型,景观的独一无二并不是重点,创造独一无二的内部自我稀缺性,以此获得定价权,并使客户愿意为此买单才是重点。

  项目定位策略——主题鲜明、资源提炼、文化挖掘

  1. 文化与度假的结合

  2. 门当户对

  3. 仪式感

  4. 价值感地库

  ·地下大堂

  ·差异化车位设计

  建筑风格形象策略

  高性价比的价值感立面研发是核心竞争力。

  地王项目规划策略

  理性+感性,除了技术本身,做好一个地王项目还缺什么东西?

  第一个,是勤奋努力的态度,当所有人都具备了态度以后,其次最关键的是方法,即所谓的思路。如果这两点能够兼顾,项目就可以成功。


  网友提问:铂悦系是旭辉最高端的产品线,苏州铂悦府已经非常成功,合肥铂悦庐州府跟这个项目有哪些区别,通过哪些方面能让合肥消费者买单,开盘售价是多少?

  合肥旭辉设计部 副总监 王棣:苏州铂悦府是旭辉铂悦系的第一座,我们开盘售价目前未定。首先我觉得杨总在展示景观上已经说的很清楚,产品只会一座比一座更好;第二,全智能的社区是要落地的措施;第三,在外部的环境影响下,我们会在净水、空气净化方面做一些改良;最后户型的设计也是贴合合肥居民的需求,打造更多我们自己看了都很心动的产品。

  网友提问:请问康总,贵司在郑州万达住宅入口和会所做了比较正宗的古典建筑,程声平讲,绿城的新古典是伪新古典。中国的地产项目都是山寨新古典,请问您如何看待古典,新古典建筑在中国地产的困境?未来?

  力夫环球 大中华区董事总经理 康续瀚:这个问题非常专业,我个人认为绿城新古典相对来说还是比较正宗的,因为当时整个研发也有很多的小古典是到欧洲去探寻经典建筑,同时也有简单抽象的手法。可以换个角度来理解,比如说亚洲人和东方人来做欧式建筑,就好比欧洲和西方人来做中式建筑。在国外看到东方园林很难做的非常地道,这是城市化不同发展阶段老百姓的审美、情趣,包括眼界、品位会发生变化。深层次来讲也是民族不自信的体现,其实近几年来中式项目,以及挖掘东方人文情怀的项目,随着大国崛起民族意识的提升,这方面还是增加了民族信心。真正非常复古的古典项目已经非常少见,现在都是往简化抽象的新古典、中式或者更现代的方向发展,未来还是很有信心的。

  网友提问:各位如何看待地王的发展趋势及对房地产的影响?地王是必然性还是偶然性?

  安徽省清源房地产研究院副院长、合肥家园网总经理 宋元:所谓的地王,我们现在讨论的地王仅仅是以价值来体现的,必然性是存在的。但是简单的追求一个地王,那就没有其必要性。所以从地王的发展趋势和对房地产的影响来讲,因为土地的资源越来越稀缺,城市的发展越来越好,在这种情况下,地王产生的可能性就会非常大。最终其实说对房地产影响应该从产品的角度和客户体验方面,而不应该仅仅是看这个地王,或者这块地卖了多少钱,以及这个产品卖了多少钱。

  网友提问:张总您好,万科请新古典大师斯特恩在中国做了4个正宗新古典项目,万科·大都会79号、厦门万科湖心岛、上海万科翡翠滨江。贵司的合肥海珀等项目的建筑立面,中轴对称等新古典建筑特征,请问绿地海珀和斯特恩项目有多大区别?

  上海柏涛建筑设计咨询有限公司 副总建筑师、设计总监 王军刚:绿地海珀系列风格非常多元,绿地的每一个项目,几乎都有研发的课题,微信宣传的需要以及提出创新亮点的课题,从产品的立面、规划模式等,在绿地的体系里面其实是一个非常开放多元的方法。

  绿地的住宅体系,现在已经进入到产品设计型模式,非常强调从客户不同的价值点层面,客厅的概念如何解读,餐厅的职能会发生什么样的变化。在绿地的项目都会考虑到这些问题,所以现在的住宅设计里面不仅仅强调面宽数量,进深是多少。万科和绿地并列上海柏涛最前端的两个客户。翡翠公园是2014年地王的项目,虽然地处中环内,但却是非常荒凉的地理条件,而且整个基地被政府控规切割成非常小的模式。这样的情况下如何改变?翡翠公园已经卖到7万一平米,上海按这个地价来说,可能在外环外都要卖到8万才能保本。所以这不是一个问题,而是一个课题。问题非常具体,课题是一系列非常系统的东西。每一个项目都有自己非常独特的展示方面,所以绿地海珀和斯特恩是有区别的,两者新古典也是有区别的。

  网友提问:请问杨总,您对园林景观满足小孩,年轻人的需求大量理解。请问您如何从景观设计解决老年人的需求,例如广场舞?设计年轻人运动社区的关键点,包括足球场,网球场,步道等,如何有机和居住区的结合?

  赛肯思景观 董事长 杨茜:我想这个人一定是非常热爱生活的人,巧合的是我们正在跟旭辉做全龄社区的研发,同时还在做交互式景观的研发设计产品的呈现。实际上因为现在客户对于户外生活的要求不太一样,但是同时作为居住区而言,实际上是有限制的,因为在居住区里,我们既希望有大量丰富的活动场所,同时又希望不要在我家楼下,不要打扰到我的生活。居住区环境的面积是有限制的,这个是双重需求,我们怎么样去做平衡。

  针对于比较豪宅的产品,比如说老年人的需求,提出了比较综合的概念叫“家庭成长”。例如广场舞,我们较倾向于把有限的空间进行处理。不是大量人聚集吵闹的空间,而是有隔离的少数人可以社交的空间,既能够满足一部分的老年人的需求,同时不对其他客户造成干扰。

  年轻人的运动社区我们提出的是“智能玩法”。对于足球、网球,可以在非室外的环境里面,依靠会所达成室外运动室内化的做法,另外结合VR和交互式的智能设备来共同实现多角度的多种玩法。

  网友提问:张总,品质感与货值怎么在一个项目平衡?

  澳大利亚柏涛建筑设计集团上海柏涛事业合伙人 张康:首先我们习惯性将品质变为价值感。货值是在单一容积率下不同业态的搭配,这必然会带来空间的紧张,在货值是唯一性或起决定作用的情况下,覆盖率占的非常足,由此下来就会牺牲掉品质感。这也是我们在困惑和探讨的,所以我们找到很好的解决方法,最大限度的保持货值的基础上,将营造感覆盖进行扩大,怎么做?就是对亩产进行提炼后,增加对亩产下的多专业的搭配,比如说建筑景观一体化。由于景观的介入,我们将一些高货值下面容积率进行搭配,对空间感层次进行提炼,移步一景。由于是一体化管理,所以一切出发点不是以景观设计为盈利,而是更好的服务建筑落地项目。建筑落地之前会有规划,不同的货值最主要是要解决什么——经济收益!在货值下面怎么追求价值感,传统意义上看到的品质感大多用肉眼直观就是外立面,但是我们要传递给它的不仅仅是外立面。那么就有参照物,参照物的营造就会有我们的规划路网,包括视觉冲击。品质感的提炼并不是金钱的植入,而是气质和属性以及障眼法的植入。本身来说两者之间并不是矛盾体,而是能够对我们整个项目进行保驾护航的左右手。

  网友提问:在土地资源稀缺,房价高涨的时代,除了通过空间的合理利用、户型设计以外带来的溢价,还应该注重哪些领域的开发?

  合肥旭辉设计部 副总监 王棣:我觉得现在人们对于自身健康以及生活品质的追求在不断地上升。关注自身的健康也是我们在新的高端项目会采取的措施,也会从设备或者智能社区的概念上做一些提升,可能是净水系统、过滤清风系统、对于噪音的隔绝以及恒温系统等。这会是越来越多住宅以后的趋势,或者是房产开发的趋势。同时自身健康在户外的景观道上也有体现,户外设置会在整个小区里面设置环形道、休息区,来促进人们对于户外景观的参与,对于健康运动的参与。我觉得可能是通过这些方面能够给房屋的产品带来更多的溢价。

  (左起:宋元、王军刚、张康、王棣、杨茜、李明传、石云志、康续瀚、骆大先、盛随兵)

  本活动特别鸣谢多乐士专业(DuluxPro_cn)的大力支持。

 

      

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